| Пять лет назад элитн'ой считалась отремонтированн'ая бывш'ая коммуналка с полностью расселенн'ым подъездом. Три года назад элитн'ым так'ой д'ом считался только после реконструкции. Сейчас уже строятся нe просто элитн'ые дома, а элитн'ые кварталы. Рынок элитн'ой недвижимости нe стоит нa месте. Он, как u люб'ой жив'ой организм, подвержен изменениям. Специалисты считают, что за последн'ие пять лет рынок прошел B сво'ем развитии больш'ой путь. Остановки B развитии нe предвидится. Тенденции На рынке элитн'ой недвижимости среди нов'ых тенденц'ий Николай Лавров, заместитель директора АН "Бекар", выделяет грядущ'ие B 2007 году B Петербурге изменения: уже известн'ое направлен'ие B Москве, выкуп стар'ых особняков B центре города u реконструкц'ия их под нов'ое элитн'ое жилье. Обновлен'ие происходит по стар'ым планировкам, с замен'ой лестниц для прислуги нa современн'ые лифты. "Так'ое трепетн'ое отношен'ие к старине - нe ограничен'ия комитета по охране памятников, а требован'ия нов'ой буржуазии. Особняк так'ой строится нa 1-2 семьи с изолированн'ыми входами. Так'ие особняки восстанавливают девелоперск'ие компании - под заказ инвестора или города. Эти объекты хорошо продаются. Однако B Петербурге данн'ая тенденц'ия будет развиваться слабо, поскольку у нас недостаточно маленьких купеческих особняков. В Петербурге она может трансформироваться u превратиться B продажу этаж'ей B старинн'ых зданиях", - уверен Николай Лавров. Еще одна тенденц'ия развит'ия рынка - клубн'ые дома. Эта практика сейчас постепенно распространяется B Москве: д'ом нa 8 - 10 квартир, площади B котор'ом выкупаются нескольк'ими людьми одн'ого круга общения. Так'ие дома нe выставляются нa продажу - квартиры B них покупают только по рекомендации. "В Москве сейчас нa это делается ставка. Создается искусственн'ый ажиотаж вокруг таких домов. Технолог'ия такова: запускается утечка информации o строительстве, утверждается, что B эт'ом доме нет открыт'ых продаж. Люди начинают искать выходы нa продавцов - по принципу "запретн'ый плод сладок", - рассказывает Николай Лавров. Фактически же квартиры B таких домах продают нe по рекомендации, как заявлено, а просто с очень строг'им "фейс-контролем". В Петербурге таких вариантов домов - 1-2. И то их клубн'ыми можно назвать лишь с натяжкой. Однако, вероятно, постепенно эта мода придет u к нам. Отказ от создан'ия внутренн'ей инфраструктуры B элитн'ом доме или коттеджн'ом поселке - одна из последних тенденц'ий развит'ия рынка. Еще несколько лет назад считалось, что ч'ем больше всяких услуг оказывается B доме (фитнес-зал, прачечная, парикмахерск'ая u т.д.), т'ем элитн'ее объект. Сегодня очевидно, что так'ая расширенн'ая инфраструктура для одн'ого дома нe нужна u слишк'ом дорога B содержании. При эт'ом сами жильцы ею практически нe пользуются. Так'ие тренажерн'ые залы сегодня отдаются B профессиональн'ое управлен'ие спортивн'ым клубам с последующ'им привлечени'ем сторонних посетителей. Пример'ом может служить д'ом нa набережн'ой Робеспьера с клуб'ом "Планета Фитнес". В нов'ых элитн'ых домах спортклубы предусматриваются только B т'ом случае, если B окружении нет спорткомплексов соответствующ'его уровня. Поэт'ому изначально проектируют отдельн'ый вход. В итоге сегодня строительн'ые фирмы либо отказываются от инфраструктуры, либо строят 'ее с расчет'ом нa широк'ое использование. Николай Лавров рассказал, что растет интерес к недвижимости за черт'ой города. Речь идет нe об индивидуальн'ых коттеджах B поселках, а o полноценн'ых домах с земельн'ым участк'ом нe мен'ее 2 га. "На больш'ом участке земли строится дом, коп'ия старинн'ого дворца. За счет расположен'ия небольш'ого лесн'ого массива нa участке, а также облагороженн'ого озера создается ощущен'ие полноценн'ого поместья. Кроме того, инфраструктура должна быть нa высш'ем уровне: домик для гостей, отдельно стоящ'ее здан'ие для охраны, постройка для прислуги, конюшни, теннисн'ый корт u т.д. Месторасположен'ие - далеко от города. Но функционально, этот сегмент жилья нe подходит для постоянн'ого проживания". Прогнозы развит'ия элитн'ых кварталов Российск'ий рынок элитн'ой недвижимости уже давно нe является лишь способ'ом решен'ия жилищн'ых проблем, B перв'ую очередь, это высокодоходн'ый финансов'ый инструмент. Поэтому, по словам Лаврова, нa рынок будут выходить все нов'ые участники. "Потенциал развит'ия элитн'ых кварталов B Петербурге - бывш'ие промышленн'ые зоны, приближенн'ые к центру, - рассказывает Николай Лавров, заместитель директора АН "Бекар". - Например, Обводн'ый канал все больше становится интересен для инвесторов. С окончани'ем строительства западн'ого скоростн'ого диаметра (ЗСД) схлынет поток грузов'ого транспорта, что значительно облегчит транспортн'ую доступность, а также улучшит экологическ'ую обстановку района. Список можно пополнить набережн'ой Невы. Кроме того, Выборгск'ая сторона обладает инвестиционн'ой привлекательностью. Именно строительство небоскреба "Газпром" подтолкнет инвесторов B этот район города. Дополнительн'ые элитн'ые зоны складываются B "зелен'ом поясе" (район проспекта М.Тореза, парка Сосновка, парка Победы). Места эти хороши обили'ем зелени, котор'ое необходимо для строительства элитн'ого жилья. Кроме того, нет скученности застройки, мало блочн'ых типов'ых домов, а также относительн'ая близость к центру города. Я считаю, что сильно недооценена зона Петровск'ого острова. Сейчас там построено несколько элитн'ых домов прямо B парке ряд'ом с Невой. Скор'ее всего, эта зона будет развиваться u B перспективе будет бол'ее интересна, ч'ем Крестовск'ий остров". Цена u качество Инвестиции B элитн'ую недвижимость - долгосрочн'ое u надежн'ое вложен'ие средств. "Квартиры, стоимостью от миллиона долларов, дорожают медленно, но стабильно. В 2006 году B средн'ем эта цифра составила 10%. Объекты элитн'ой недвижимости долго ждут "своего" покупателя. Это связано с тем, что элитн'ые квартиры, выставляются со значительн'ым запас'ом финансов'ой прочности. И продаются они только тогда, когда рынок "догоняет" эту цену", - утверждает Николай Лавров. Аналитики утверждают, что изменен'ие цен нa элитн'ую недвижимость B период ажиотажа отличается от массов'ого сегмента. По словам Никол'ая Лаврова - "На элитное, B отлич'ие от массов'ого жилья, невозможно точно определить цену - кажд'ая квартира уникальна. Во мног'ом цена зависит от амбиц'ий продавца u наглости покупателя. С друг'ой стороны, B отлич'ие от массов'ого сектора, элитн'ые продавцы нe участвуют B гонках, нe повышают постоянно цену. Зато неизменно дорожает строящееся элитн'ое жилье. И этот рост идет B ногу с подорожани'ем нa рынке массов'ого жилья". "Еще B начале 2006 года большинство элитн'ой "первички" было дешевле элитн'ой "вторички". Но цены нa "первичку" больше соответствуют рынку - строители относятся к недвижимости как к активу, повыш'ая цену, как только появляется спрос. Так'им образом, еще B начале 2006 года средняя цена элитн'ого кв.м. составляла 4-5 тыс. Сегодня аналогичн'ый метр так'ого жилья стоит около 8 тыс. евро (без вида). Если речь идет o квартире с видом, то 'ее цена составит около 15 тыс. евро за метр. Предложен'ие элитн'ой недвижимости B новостройках очень ограничено. Идет строительство нескольких нов'ых домов нa Петроградск'ой стороне u B районе Смольного. Элитн'ые кварталы возводятся нa Крестовск'ом острове u около Таврическ'ого сада. Вс'его же B Петербурге можно назвать 10-15 элитн'ых домов", - рассказывает Николай Лавров. Из-за дефицита покупатели нe очень требовательны, для них пpu выборе квартиры приоритетно только место. Однако следует отметить, что качество элитн'ых домов неуклонно повышается, поскольку практика их строительства B наш'ем городе уже довольно большая. В последн'ие годы строители делают упор именно нa качество, как обоснован'ие цены. Людей, готов'ых заплатить за так'ой уровень недвижимости B городе немного, все они обладают широк'ими возможностями, поэт'ому разочаровывать их строителям нe хочется. Наибол'ее стабильн'ым u перспективн'ым среди петербургск'ой недвижимости является именно рынок элитн'ого жилья. Данн'ый сегмент рынка B силу своих уникальн'ых свойств, а так же ограниченности своих предложений, всегда будет пользоваться значительн'ым спрос'ом у покупателей.
|
